今日は土地探し、そしてびっくりの土地決定

納得住宅工房の不動産担当の方、担当コンシェルジュの方たちと３箇所の土地を見に行ってきました。

事前に担当コンシェルジュの方には具体的に、駅からx分、学校区はxxという希望を伝えてあったのですが、今は土地がよく動いているらしいということと（消費税の絡みなんでしょうか）、私たちが探している場所辺りは、すでにほとんと宅地造成されているので、新規の宅地造成はなく、ポツポツ売りに出ているのを探すしかないことから、探すのに苦労したようでした。（ありがとうございます。

紹介していただいたのは、全４か所

１箇所目

私たちが今住んでいる賃貸から、車で５分程度のところです。

大きな通りから少し入ったところなので静かなのですが、うちの奥さんが自転車で会社に通うには、少し坂道がきついかな

２箇所目

事前に伝えていた学校区とは異なるのですが、駅からの距離は許容範囲、しかも新規の宅地造成場所です。

駅までの道路がいつも混んでいることと、スーパーが歩いていける距離にないのがマイナス

３箇所め

こちらは２箇所目と近い、新規の宅地造成場所

マイナスポイントも２箇所目と同じ

４箇所め（ここは事前に聞いていたので、今回土地巡りはしませんでした

私たちが今住んでいる賃貸から、歩いて１０分くらい

大きな道路に面しているとはいえ、それほど交通量が少ないので静か

でも、通勤経路上に橋があり、そこが冬季は凍結するのが少し心配

家が建っているので、その取り壊し費用がどれくらいかかるのか心配

巡っている道中土地の値段について聞いたのですが、私たちの住んでいる静岡県三島の地価は徐々に上がってきているのだそうです。どうやら隣の長泉町が、日本一住みやすい街に選ばれたことからそこの地価が上がり、それにつれて三島まで地価が上がっているのだそうです。

しかも長泉町は値段が高くなりすぎ、誰も買えない状況になっているとのこと

「売れないのですから、値段は下がるのでは？」と素朴な疑問をしてみたのですが、「元の仕入れ価格が高いので、買ってもらえる値段にすると原価割れしてしまい下げられない」ということでした。

さて、土地巡りも終わり、事務所に戻ってきて「さぁどうしよう」となるのですが、ここでうちの奥さん「４箇所目にします」とのこと

私としては、てっきり「考えてみます」とか「もう少し探してくれますか」とかなると思ったのですが、思い切りの良さにびっくりです。

というわけで、契約書に署名捺印です。

土地は夫婦の共有財産とするつもりなので、契約者名のところにも連名となりました。

この契約を持って、インターネット上の土地売買情報から消え、地主との交渉（家を壊す費用をどうするかなど）が始まるとのこと。

この交渉自体も、納得の不動産担当の方がやってくださるとのことでした。

そして３０日にその交渉の結果と、重要事項の説明を受ける、となりました。

重要事項とは何なのか、の説明は特になかったのですが、土地購入に関する説明だと理解しています。

いや、こんなにあっさり土地を決めるとは思っていなかったので、何だかびびる私です。

家を建てるにも、まずは土地探し

まずは土地探しなんですが、担当コンシェルジュに予算と校区を伝えると、不動産部の方が土地を見つけてくれんだそうです。

１月の２４日に不動産部の方と土地巡りに行くのですが、たまたま良さげな空き地があったので、そこはどうかと担当コンシェルジュに相談したところ、たちどころに所有者を調べ、その上直接会って売ってくれないか相談してくる、というメールをいただきました。

いやー行動力が素敵です。

建築工事請負契約を行いました。

契約したハウスメーカーは納得住宅工房というところです。

2015年の12月27日に契約したのですが、この契約 ・あなたのところで家を建てますよ、大体の金額はこれくらいです。 程度のざっくりしたものです。

この契約をもって土地捜しが始まり、何回にも渡る打合せが始まるのですが、 もし契約を破棄することになったとしても、これにかかる経費は一切請求しないのだそうです。（収入印紙の１万円はかかるとのこと

仕事上での契約書では「厳しいところをついてくるな」という印象の部分が必ずあるので、身構えながら読み合わせをしていたのですが 拍子抜けするくらい、客側にメリットのあるものばかりでした。

契約書への記名・捺印が終わると、なにやらゴソゴソとコンシェルジュの人たちが後ろに下がり、何を用意しているのかと思ったら、ケーキと、ワイン、花をいただきました。 まさか契約のタイミングでケーキが用意され、夫婦で蝋燭の火を消し、写真を撮られるとは思っていなかったので、これには驚かされました。

家に求めるものはなにか、を導き出すためには「どういう生活がしたいのか」をつらつらと

家に求めるものはなにか、を導き出すためには「どういう生活がしたいのか」 を洗い出す必用があるので「したいしたいしたい」を書き出していたら、具体的なイメージになってしまった。

１．玄関編

入ると、畳一畳ほどの大きなシューズクローゼットがあり、そこでは上着をかけることができる 傘もこちらにしまう

２．中庭編

家の床面と水平のウッドデッキが少しあり、それを超えると地面に続く（縁側のようなイメージ

中庭では、子供をプールにいれたり、犬を洗ったり、猫を洗ったりする 夏には、花火をしたり、スイカを冷やしたり、野菜を洗ったりするかも

３．キッチン・リビング編

キッチンから１階部分を全てみえ、そこから声をかければ、家全体に声が届く

全てが手に届くようなコンパクトな印象を持たせながら、天井が高いため広く感じる

つまりは狭いのはいいけど、天井は高くしたい

部屋の上部に窓があり、人がいる高さには窓をつくらないため、プライバシーを保ちながらも、部屋には明るさがある

キッチントとリビングは明るいが、直射日光は入らないようにしたい

キッチンとダイニングテーブルが家の中心（どちらかというと、ダイニングテーブルの方がより中心

　巨大な木製の古びたテーブルがあり、そこで料理の下ごしらえをしたり、食事をしたり、ゲームをしたり、裁縫をしたり、ドライフラワーを作ったり、リースを作ったり レザークラフトやったり、プラモデルを作ったり、生け花をやったり、 蕎麦を打ったり、饂飩を打ったり、餅を切り分けたり 子供が宿題をやったりするマルチスペースにしたい。

壁には木製の棚が互い違いにつけられていて、本がおいてあったり、置物が置いてあったり、花が置いてあったりする

　その棚は長方形ではなく、丸みを帯びたサーフボードの半分のようなイメージ

ピアノ…

アップライトと電子ピアノ

どうしたもんかな。

５．階段を上がって２階へ

階段下は基本的に倉庫にする

６．洗面化粧室編

磨りガラス越しに光が入る

壁は薄い水色、床は明るい木目調 洗面台の脇には、洗面台に続くように木の小さなテーブルがあり、簡易な椅子もある、 その前にも鏡があり、両脇が折りたたむことで三面鏡になるようになっている

そこは基本的に化粧をするところだが、プライベートルーム的な雰囲気を持ち、気分を入れ替えたりするスペースでもある

洗濯編

洗濯が終わったら、直接バルコニーに出て洗濯物を外に干す

でも共働きだから、雨が降ってきても洗濯物が濡れないようになっている

取込んだ洗濯物は、その脇にある洗面化粧室でアイロンがけを済ませ、クローゼットにしまう

※確か希望の写真があったはず

７．浴室編

明るくて、外から見えないようになっていればいいだけで、それ以外は特にない

８．主寝室編

窓は横長のものを上部につける 寝室のとなりにはウォークインクローゼット

９．子供部屋Ａ編

窓は横長のものを上部につける 吹き抜けに面している側にも窓があり、明るさのほとんどはこちら側から取り入れる。

このためキッチンリビングと分断させたイメージを感じさせない

※窓を作るのが重要ではなく、分断されたイメージを抱かせないのが重要なので、それさえ達成できるのであれば、どのようなものでもよい

１０．子供部屋Ｂ編

子供部屋Ａと同じ

１⒈．空気の流れ編

２階の窓を開けると中庭に向けて風が通りぬけ、家の中の空気が入れ替わる

夏は洞窟のように涼しく、冬は陽だまりの中にいるような状態になっている

家の中を猫がうろうろしている

１２．ガレージ編

庭仕事用の器材、自動車やバイクの部品、ジャガイモや玉ねぎ、米などをいれる

通勤用の自転車とスクーターが収まるので、入口のシャッターは跳ね上げ式オーバースライダー型のシャッターが良い

車は何か作業をするときにいれるだけで、基本的にはいれない

雨の日に自転車（スクーター）で帰ってきたら、ガレージにそのままいれ、そこで合羽を脱ぎ、家の中にアクセスする

１３．外庭編（裏庭にする場合は、日当たりが問題

イングリッシュガーデン風の庭があり、そこで野菜を育てる（like  Jamie Oliver

外には水道があり、庭の植物に水を与えることができる

１４．その他

外が雨のときには、ガレージに車をいれてウマをかけ、そこで部品交換をする

休みの日にはサーキットに行く

オイル交換はガレージの外で行う

ガレージには、車はいつも入れない（臭いから…

照明は間接照明を基本とする 客間というものは存在しない

土曜日は完成見学会に行ってきました。

土曜日は完成見学会に行ってきました。

写真は載せられないので文章で。。。

玄関入って正面に大きなガラスがあり、その向こうに中庭が見える

右手に和室と洋室

左手にキッチンとリビング

キッチンからはウッドデッキごしに中庭が見える

キッチンの反対側はカウンターがつけられており、子供がそこで宿題をやるとのこと

リビングは吹き抜け

キッチンの裏には洗面化粧室があり、右手にバスルーム、左手に階段下を利用したストレージ

２階に上がると、ちょっとした洗面台があり、右手に書斎、正面に主寝室、左手に子供部屋

道路に面していながらも、そちら側には一切の窓がなく、中庭などを利用しながら明るい室内を工夫して作らていました。

参考にさせていただきます。

ありがとうございました。

日曜日は熱海にラーメンを食べに行きました。

ここのラーメンは美味いです。

雨風本舗

帰りの道すがら、いつも混んでいるカフェがあったので立ち寄り。

深煎りのコーヒーが美味い

このデザートも美味い、パンが異常に美味い。

Marie 伊豆店

ハウスメーカーを決めるまで

インターネットや、雑誌を見て、完成見学会に行きまくる、これをやりました。

完成見学会にいくと、大体アンケートを書かされます。

購入時期は〜、予定金額は〜などです、

沢山書いたのですが、電話攻勢はありませんでした。

たまたまなのか、そういうもんなのかよくわかりませんが、あまり気にせず気楽に見に行けばよいかと思います。

規格住宅の見学会に行って面白かったのが、工務店には担当地域がある、ということでした。 ベツダイのゼロキューブを最初検討していたのですが、三島市はこの工務店、富士市はこの工務店などが決まっていて それを越境して見学にいっていたために、工務店によっては迷惑だったのでしょう、パンフさえくれないところもありました。

まぁ今のご時世ですから、コスト削減も大変だね、くらいに思いましたが、あまり気分はよくなかったです。

住宅展示場にも言ったのですが、展示されている住宅が気合入りまくりなので、現実感がなく１回行ったきりで止めました。

しかし展示場であるが故に大手のハウスメーカーが多く、一回行ってからのＤＭ攻勢はすごいです。

こういう宣伝が、コストに跳ねるんだろうなぁ、などと思いつつゴミ箱に捨てています。

私がハウスメーカーを決めた際の、決め手は

• 家の中の匂いがよい（接着剤の匂いがしない
• 仕事（建物）がキチンとしている
• 金額が明確（自身の利益を明確に主張する
• 家具がついてくるので、建物にあった家具がトータルプロデュースされる
• コンシェルジュが土地探し、間取り検討、建具の選別、など住宅建築に関する全てをプロデュースする
• コンシェルジュがポルシェに乗っている（私の担当ですが）

人によってはあまりいい印象を持たないかもしれないですが、顧客に価値を提供しており、その価値が末端まで循環している会社、のように私には感じられました。

• コンシェルジュが目に見えない基礎について熱く語っていたところ

単に熱いだけではなく、本当にしっかりした基礎だと思います。

• 打合せ回数が無制限（これにはビックリしました

これくらいでしょうか。 結構ありますね。

完成見学会に言った際、毎回花をいただけるのですが「返報性の原理」を知っていてやっているのだろうか？とびっくりしました。 知らずにやっていたら単なるキザなだけですが、女性からすれば好印象だろうな、と思います。

返報性の原理とは以下の原理です。 

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%BF%94%E5%A0%B1%E6%80%A7%E3%81%AE%E5%8E%9F%E7%90%86

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は建物と土地にかかり、毎年お住まいの市区町村に納めるべき税金です。

建物と土地について市の職員による評価が行われ、その評価額に基づいて固定資産税と都市計画税がかかってきます。

固定資産税の計算式は「評価額×1.4%」、都市計画税は「評価額×0.3%」なのですが、初年度と特例が絡みややこしいです。

建物の場合は、その価値が毎年下がっていきます。これを残存減価率というのですが建物の耐用年数により、減価率が設定されています。

（耐用年数については、ハウスメーカーや工務店にお聞きください。）

私が住んでいる三島市であれば、以下資料の10ページあたりにある表に残存減価率が記載されています。 

https://www.city.mishima.shizuoka.jp/media/05051040_pdf_20151130_rad08CC1.pdf

私の場合は耐用年数２２年なので、残存減価率は0.099です。

2000万円の建物を購入し、その評価額が1600万円と仮定した場合の残存価額を計算してみます。

初年度は減価率は1/2になるので、

1600万円*(1-(0.099/2))=1520万円が残存価額となります。

これに「新築住宅等に対する固定資産税の減額措置」がかかって３年間は1/3なので

1520万円/3=507万円が残存価額

これに固定資産税の税率である1.4%をかけて

507万円*1.4%=7万円

都市計画税は0.3%なので

507万円*0.3%=1.5万円

合わせて8.5万円が初年度の建物の固定資産税

土地は減価しないので、減価率は無視します。

そのかわり「住宅用地の特例」があります。

これは 「１戸当り２００平方メートル以下の住宅用地について、評価額を１/６（都市計画税１／３）とする特例措置」 というものです。

2000万円の土地を購入し、その評価額が1600万円とした場合、

固定資産税は

（1600万円/6）*1.4%＝3.7万円

都市計画税は

（1600万円/3）*0.3%＝1.6万円

合わせて5.3万円が土地の固定資産税

建物と土地を合わせると、初年度の13.8万円が固定資産税の総額となります。

うーむ…わかりにくいですよね。

注意しなければいけないのは、「新築住宅等に対する固定資産税の減額措置」が３年間ということです。 ４年目になると、固定資産税が高くなるので予め試算しておきましょう。

固定資産税について

https://www.city.mishima.shizuoka.jp/ipn000545.html

新築住宅等に対する固定資産税の減額措置とは

http://allabout.co.jp/gm/gc/395102/

住宅用地の特例について

https://www.city.mishima.shizuoka.jp/ipn000549.html

残存減価率 

https://www.city.mishima.shizuoka.jp/media/05051040_pdf_20151130_rad08CC1.pdf